國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今天發(fā)布了最新樓市數(shù)據(jù)，無(wú)論是一二線(xiàn)城市，還是三四線(xiàn)城市，無(wú)論是同比數(shù)據(jù)，還是環(huán)比數(shù)據(jù)，都出現(xiàn)了降幅繼續(xù)擴(kuò)大的字眼。
從一些媒體的解讀看，幾乎滿(mǎn)篇都是悲觀的氛圍。但筆者想說(shuō)的是，我們相信數(shù)據(jù)的真實(shí)性，畢竟是官方權(quán)威發(fā)布，不能不信。不過(guò)，數(shù)據(jù)是死的，所折射的信息卻是活的，從數(shù)據(jù)中讀出訊號(hào)，才是我們研究分析數(shù)據(jù)的價(jià)值所在。
簡(jiǎn)單說(shuō)幾句吧。
1.價(jià)格。
就新房?jī)r(jià)格來(lái)說(shuō)，參考意義不大，四大一線(xiàn)城市三個(gè)跌，一個(gè)漲，沒(méi)啥好說(shuō)的，畢竟新房?jī)r(jià)格仍舊是管控的，并不代表真實(shí)市場(chǎng)。而二手房就不同了，完全是業(yè)主自行成交價(jià)格，最接近真實(shí)市場(chǎng)。
通報(bào)數(shù)據(jù)顯示，5月份一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，四大一線(xiàn)城市無(wú)一例外都下降；二、三線(xiàn)城市也一樣，二手房?jī)r(jià)格也都是下跌的，環(huán)比跌幅分別為1個(gè)百分點(diǎn)和0.9個(gè)百分點(diǎn)。如何解讀呢？
環(huán)比，就是5月與4月份比，一二三線(xiàn)城市下跌1.2、1和0.9個(gè)百分點(diǎn)，老實(shí)說(shuō)，這個(gè)幅度不小了，才一個(gè)月時(shí)間，100萬(wàn)的房子就跌了1.2萬(wàn)、1萬(wàn)和9千。這說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題：
一是目前二手房成交量上揚(yáng)，其實(shí)體現(xiàn)的是以?xún)r(jià)換量現(xiàn)象，當(dāng)下的成交以降價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)的；
二是房?jī)r(jià)在繼續(xù)下探，而且從跌幅看，并沒(méi)有止跌的意思。可以預(yù)見(jiàn)，即便后面有更多刺激措施出臺(tái)，但慣性的原因，短期房?jī)r(jià)還將繼續(xù)下滑。
2.庫(kù)存。
都知道樓市庫(kù)存對(duì)當(dāng)下樓市信心恢復(fù)意味著什么，當(dāng)下樓市政策的核心之一，就是圍繞如何去樓市庫(kù)存。當(dāng)統(tǒng)計(jì)通報(bào)的樓市庫(kù)存截至5月末為7.42億平米后，不少媒體用住宅庫(kù)存同比增長(zhǎng)24.6%來(lái)描述。
但筆者仔細(xì)對(duì)比了一下上個(gè)月樓市庫(kù)存數(shù)據(jù)，截至4月末其實(shí)也有7.45億平米。也就是說(shuō)，5月比4月的庫(kù)存還有300萬(wàn)平米的下降，這表明樓市去庫(kù)存政策還是有一定作用的，只是庫(kù)存下降幅度不大，但起碼意味著樓市庫(kù)存并沒(méi)有進(jìn)一步增加。
3.銷(xiāo)售和投資。
就銷(xiāo)售而言，同比數(shù)據(jù)其實(shí)也沒(méi)多大意義，今年肯定不如去年同期，1-5月份新房銷(xiāo)售面積同比下降20.3%也算正常。現(xiàn)實(shí)中，頭部房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大都有2-3成的跌幅，但相比銷(xiāo)售額而言，銷(xiāo)售面積跌幅其實(shí)更大一些，這表明新房銷(xiāo)售價(jià)格優(yōu)惠開(kāi)始企穩(wěn)，起碼表明折扣沒(méi)進(jìn)一步加大，折扣甚至有一些回收。
不過(guò)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資這頭，情況就要嚴(yán)重一些了。5月單月的降幅達(dá)到了11個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比4月份，降幅繼續(xù)擴(kuò)大了0.5個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)下降，原因相信大家都知道，銷(xiāo)售端不濟(jì)，房企資金鏈非常緊張，大部分房企已經(jīng)不敢再投資拿地開(kāi)發(fā)了。這其實(shí)是影響到國(guó)家對(duì)待樓市的態(tài)度，大家都不拿地，地方財(cái)政難以為繼，而且房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)也不好過(guò)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成實(shí)質(zhì)性的影響，這是國(guó)家表態(tài)繼續(xù)加碼樓市支持政策的重要原因之一。
總結(jié)一下
很多人看了這些數(shù)據(jù)，云里霧里，但其實(shí)折射出很多重要信號(hào)，千萬(wàn)別再誤判了，主要包括：
1.總體看來(lái)，用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛(ài)華的話(huà)說(shuō)，“目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在調(diào)整過(guò)程中”，筆者完全是贊成統(tǒng)計(jì)部門(mén)對(duì)樓市的表態(tài)。
2.具體而言，樓市庫(kù)存雖然沒(méi)有進(jìn)一步增長(zhǎng)，但目前仍舊處在高位，去庫(kù)存速度明顯不符合決策層預(yù)期，預(yù)計(jì)接下來(lái)還有更多、更深入的政策儲(chǔ)備工具面世，以加快樓市庫(kù)存去化速度。筆者認(rèn)為，進(jìn)一步放開(kāi)一線(xiàn)城市限購(gòu)、首付比例，加大存量房收購(gòu)進(jìn)度和力度，進(jìn)一步降房貸利率，“放水”等支持政策，都是可以期待的。
3.至于大家關(guān)心的價(jià)格，雖然從數(shù)據(jù)上還有進(jìn)一步下降趨勢(shì)，但筆者認(rèn)為，隨著更大力度支持政策出臺(tái)，價(jià)格下行的空間應(yīng)不大了，有的房子甚至已經(jīng)處于底部區(qū)間了。如果有住房需求的，可以多看看，性?xún)r(jià)比高的二手房是可以出手的，如果沒(méi)有，完全可等等，反正市場(chǎng)一時(shí)半會(huì)也不會(huì)有多大變化。但新房就不一樣了，價(jià)格并未像二手房市場(chǎng)調(diào)整那樣充分，因?yàn)楹芏鄻潜P(pán)并不是自己不想降價(jià)，是由于債權(quán)方的限制而降不了，所以，買(mǎi)新房要注意甄別，要買(mǎi)就買(mǎi)資金鏈沒(méi)啥問(wèn)題的，被抵押的房子最好不要碰。
4.現(xiàn)在最難的還是房企，有房地產(chǎn)商會(huì)明確呼吁，現(xiàn)在不僅要救具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，還要救房企，這可見(jiàn)一些房企生存有多艱難，但房企要想繼續(xù)生存下去，現(xiàn)在唯一的寄托就是依靠市場(chǎng)恢復(fù)，銷(xiāo)量上去，否則就是無(wú)解。即便市場(chǎng)回暖了，但管理部門(mén)此前也有定調(diào)，依照市場(chǎng)化原則處置，想必那些負(fù)債過(guò)高，銷(xiāo)售也僅僅是杯水車(chē)薪，難免被行業(yè)淘汰出局。房地產(chǎn)從業(yè)者如果需要合適的工作機(jī)會(huì)或者轉(zhuǎn)行的機(jī)會(huì)，該跳出來(lái)還是要趁早，留戀下去耗費(fèi)的是自己寶貴的人生。