降價(jià)就一直好賣嗎？并不是。”

日前，昆明旭輝鉑宸府魏經(jīng)理在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，大幅優(yōu)惠一次就賣那兩月，當(dāng)大家覺得你就該賣這個(gè)價(jià)格的時(shí)候，就賣不動(dòng)了?？赡艹良艃扇齻€(gè)月，你再降一點(diǎn)，又有客戶沖著優(yōu)惠去買，就是這種不斷下降的趨勢，現(xiàn)在整個(gè)昆明市場都這樣。

旭輝鉑宸府位于昆明北市區(qū)，“今年年底要交付”，魏經(jīng)理說，“現(xiàn)在所有客戶最擔(dān)心的，就是房子能不能交付。”

中指研究院5月百城新建住宅價(jià)格指數(shù)顯示，昆明新房樣本均價(jià)11107元/平方米，環(huán)比下降0.24%。

“昆明這樣的城市，市場壓力可能更大一些，因?yàn)楸旧砭鸵蕾囉谖穆茫推渌麖?qiáng)二線城市還是有差異的。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析。

降價(jià)分銷，很多項(xiàng)目已放棄自渠

“距二組團(tuán)交付還有203天17小時(shí)7分鐘。”每經(jīng)記者在現(xiàn)場看到，旭輝鉑宸府在售樓處大屏幕顯眼位置打出了這樣的字眼。

作為北市區(qū)改善型住宅項(xiàng)目，旭輝鉑宸府一期一組團(tuán)2021年6月開盤，如今已經(jīng)交付使用。面對去化壓力，項(xiàng)目提升了二組團(tuán)裝修標(biāo)準(zhǔn)，趕上3月“小陽春”迎來一波熱銷，銷售額達(dá)到約8900萬元。4月稍有回落，新政一出，買房人又開始看房了。端午假期，鉑宸府銷售額約2875萬元，3天時(shí)間銷量超過了4月的一半。

“昆明有一個(gè)現(xiàn)象，下半年的銷售節(jié)點(diǎn)會(huì)更多。”魏經(jīng)理分析，“例如中秋、國慶長假，再到12月的年終沖刺，所以按照月均流速30套左右計(jì)算，剛好到年底能賣完，所以要抓緊加推。”

不過，降價(jià)和分銷仍然是昆明絕大多數(shù)開發(fā)商保證銷量的最大依賴。

魏經(jīng)理表示，北市區(qū)分銷捆綁很嚴(yán)重，我們自有渠道占比能達(dá)到40%，很多項(xiàng)目則已經(jīng)放棄自有渠道，直接把所有非中介獲客路徑全部關(guān)閉。這意味著除了分銷和自訪，沒有其他方式了。

促銷降價(jià)則更甚，“抽起優(yōu)惠”在昆明市場幾乎是不可能的事。

據(jù)悉，鉑宸府2021年開盤均價(jià)17500元/平方米，目前不同戶型單價(jià)在14000元-16000元/平方米。

“價(jià)格是近期新房成交的關(guān)鍵，這符合市場預(yù)期，通過價(jià)格調(diào)整更好地推進(jìn)銷售，是去庫存的一種重要手段。”嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說。

銷量頂上去，價(jià)格拉下來

“幾個(gè)項(xiàng)目逆勢熱賣，把昆明整體成交量頂上去了，但把價(jià)格拉了下來。”昆明某項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人王葉（化名）告訴每經(jīng)記者。

這些項(xiàng)目中，位于呈貢區(qū)的“邦泰·臻境”是個(gè)典型代表。2023年11月拿地、今年5月12日首次開盤賣出156套，目前首開房源售罄，2025年6月30日預(yù)計(jì)整個(gè)小區(qū)全部交付。

王葉透露，邦泰·臻境正抓緊窗口期出貨，定價(jià)低于周邊新房2000元-3000元/平方米，幾乎跟二手房價(jià)持平，相當(dāng)于“低價(jià)的準(zhǔn)現(xiàn)房”，因此開盤就賣出百余套。

每經(jīng)記者實(shí)地走訪臻境項(xiàng)目時(shí)正好遇上集中簽約，售樓處所有座位全部“客滿”，還不斷有新客戶前來看房。

“5月12日開盤，到5月17日171套房源就售罄了。”置業(yè)顧問小周告訴每經(jīng)記者，主要是沒有房源了，不然整體銷量可能還會(huì)更高一些。

新政過后，項(xiàng)目緊急加推了三棟樓，但大戶型也去化較快。據(jù)貝殼找房，目前邦泰·臻境在售均價(jià)約8500元/平方米。

每經(jīng)記者在鏈家平臺看到，邦泰·臻境周邊在售的二手小區(qū)，如昆明公園壹號、中通玖璽華府掛牌價(jià)普遍在12000元-14000元/平方米，明顯的一二手房價(jià)格倒掛，對購房人來說吸引力不小。

據(jù)克而瑞，昆明房企推出了端午案場額外優(yōu)惠、特價(jià)房等，市場整體平均來訪量上升7%；低總價(jià)、高性價(jià)比項(xiàng)目入市和多個(gè)項(xiàng)目“以價(jià)換量”帶動(dòng)了市場熱度上升。成交方面，由于邦泰·臻境的加推銷售，整個(gè)市場平均認(rèn)購套數(shù)上升14%。

事實(shí)上，昆明“以價(jià)換量”來得格外早。

國家統(tǒng)計(jì)局70城房價(jià)指數(shù)中，昆明是率先下跌的二線城市。從2021年11月開始，當(dāng)合肥、杭州、廈門、福州等城市的同比漲幅還在4%-4.7%高位時(shí)，昆明已經(jīng)從持平轉(zhuǎn)向下跌，并且跌幅從0.2%逐月擴(kuò)大至3%，到2024年4月的新房價(jià)格同比跌幅已經(jīng)達(dá)到4.4%。