從近三年的情況來看，全國的新房市場和二手房市場形成了鮮明的反差。

二手房的市場表現持續強于新房市場，尤其在高等級城市，過去幾個月二手房交易量頗高。

然而，新房市場卻低于預期，過去幾個月相關部門的決策者也注意到了這一現象。

新房市場表現偏弱，庫存量較大，若要穩住樓市，穩住新房市場至關重要！

新房市場涉及諸多產業，只有眾多房企愿意拿地，地方政府的財政困難才能真正得到緩解；房企拿地后會進行開工建設，從而拉動鋼鐵、水泥、建材、建筑等上游行業。

因此，可以說穩住新房市場，便能穩住整個房地產市場，進而穩住全國經濟。

穩住市場的關鍵在于去庫存！

2024 年的 “517 新政” 中，央行首次設立了 3000 億的再貸款額度，鼓勵地方政府、地方國企收購存量新房用作保障房。

同年九月底的新政提出，允許地方通過地方專項債的形式融資，籌措資金收購存量新房用作保障房，同時盤活存量用地。

但自 “517 新政” 以來，半年多過去了，全國幾十個城市也陸續出臺了相關辦法，但據老楊了解，政策落地情況較差，存在諸多難點。

其中最大的難點在于，收購價格方面，買賣雙方難以達成共識。

許多地方政府和地方國企制定的收購新房價格，參考保障房的重建價格，也即以土地免費劃撥為條件建設的保障房，其建筑成本、管理成本、相關稅收、極低的利潤率，以此成本價格去收購市場化的商品房，出價一般僅為當地同地段商品住宅價格的 30%-50%。

問題的關鍵是，作為被收購方的開發商，只需打個八折或七折就能將房子售出，自然不愿以如此低的價格賣給地方國企，即便有央行和地方專項債的低息資金支持，交易也很難達成。

據房企的朋友反映，當前房企愿意按地方定價出售的項目，只有兩類，一類是商住房項目，房價原本就明顯低于純住宅，另外也比住宅難賣；

另一類是，過去幾年房企拍地時“競自持”的部分房源，自持，不能向散戶出售，出租比較麻煩，造成企業資金沉淀。不讓向散戶出售，但地方允許以低價出售給地方國企，哈哈呵呵嘿嘿……

老楊認為，2025 年，從國家到省再到市，應進一步放寬相關指導意見，指導并鼓勵地方適當提高收購價格，使買賣雙方預期趨于一致，形成一定規模的成交量，從而有力推動新房去庫存。

 

一二線城市新房庫存連降3個月

下圖數據從 2014 年四季度開始，當時處于上一輪房地產去庫存的高位。

2014 年 930 新政出臺后，加上 2015 年諸多新政，尤其是 2015 年四季度的房地產去庫存新政、棚改提量和貨幣化安置，新房庫存持續下降。

最終在 2017 年到 2018 年，新房庫存基本穩住，當時也是房價漲幅最大的時候，因為庫存少、新房供不應求，價格自然上漲。

2018 年下半年開始，隨著調控政策增多，部分城市，尤其是中西部、東北的低能級城市樓市開始降溫，新房庫存逐步上升。

其中，2021 年上半年，部分城市出現樓市熱，新房銷售較快，庫存規模有所下滑。

2021 年下半年，全國樓市大幅降溫后，新房庫存重新開始上升。

 

2022 年到 2024 年上半年，新房庫存規模雖低于 2014 年四季度到 2015 年水平，但仍處于高位。

值得關注的是，2024 年下半年以來，重點城市的新房庫存有所下滑，這與 “517 新政” 的出臺有關，尤其是九月底新政出臺后，十、十一、十二這三個月庫存連續明顯下滑。

由此可見，2024 年 “517 新政” 與九月底的新政對新房去庫存形成了較為有利的促進。

新政落地后，購房需求開始反彈，導致新房庫存下滑。

此外，收購新房用作保障房雖落地情況不理想，但部分地方仍在推進，也有一些項目成交。

另外，房票安置在很多城市大規模推開，無論是何種原因導致的拆遷，政府減少了安置房新建量，或實行貨幣化安置，或引導被拆遷戶通過房票購買商品房而非安置房，使得商品房庫存逐步下滑。

綜上所述，目前全國新房庫存壓力依然較大，但隨著過去幾個月多項措施的陸續出臺與逐步落地，新房去庫存開始加速。

按照目前庫存下滑的態勢，我們有理由相信 2025 年新房市場的去庫存及供求關系將會有所好轉，房企的壓力也會相應減小。

隨著供求關系的緩和，新房價格的跌幅會收窄，甚至部分城市的部分房源可能會止跌反彈。