曾幾何時(shí)，房地產(chǎn)在國(guó)人眼中不僅僅是遮風(fēng)擋雨的住所，更成為財(cái)富增值的 “黃金池”。在過(guò)去幾十年，尤其是 21 世紀(jì)初到前些年，大量資本如洶涌潮水般涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。從一線城市到二三線城市，“炒房熱” 持續(xù)升溫，買(mǎi)房不再只是為了居住需求，更像是一場(chǎng)全民參與的投資盛宴。人們懷揣著對(duì)房?jī)r(jià)只漲不跌的堅(jiān)定信念，紛紛將積蓄投入樓市，甚至不惜背負(fù)高額房貸。
這種現(xiàn)象背后，一方面是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來(lái)民眾財(cái)富積累，在投資渠道相對(duì)有限的情況下，房地產(chǎn)以其穩(wěn)定性、高回報(bào)率脫穎而出；另一方面，城市化進(jìn)程加速，人口大量涌入城市，住房剛需旺盛，讓投資者篤定房子永遠(yuǎn)不愁買(mǎi)家。例如，一些熱點(diǎn)城市的樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)前就有購(gòu)房者帶著帳篷連夜排隊(duì)，只為搶購(gòu)一套房，搶到即意味著資產(chǎn)大幅增值，這種瘋狂背后是金融屬性被無(wú)限放大，房?jī)r(jià)逐漸偏離居住價(jià)值本身，泡沫也在悄然滋生。
金融屬性褪去的必然
政策導(dǎo)向 “撥亂反正”
近年來(lái)，國(guó)家一系列調(diào)控政策如同一劑劑猛藥，直擊房地產(chǎn)市場(chǎng)積弊。“房住不炒” 這一定位從根本上重塑了房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯，限購(gòu)政策在各大城市紛紛落地，像北京、上海等一線城市，非本市戶(hù)籍購(gòu)房需連續(xù)繳納一定年限社?；騻€(gè)稅，從需求端嚴(yán)格把關(guān)，攔住炒房 “熱錢(qián)” 涌入；限貸政策讓二套房、三套房的首付比例大幅提升，貸款難度陡增，資金杠桿被有效控制，遏制了投機(jī)者利用金融杠桿撬動(dòng)巨額房產(chǎn)的行為；限售政策更是給房產(chǎn)交易套上 “緊箍咒”，新購(gòu)房產(chǎn)若干年內(nèi)禁止上市交易，使得短期炒房套利無(wú)門(mén)。
例如，深圳出臺(tái)政策后，大量投資客望而卻步，二手房市場(chǎng)熱度驟降，投機(jī)氛圍迅速消散，讓房子逐漸回歸居住本質(zhì)，金融屬性被政策一步步剝離，市場(chǎng)開(kāi)始向理性軌道回歸。
市場(chǎng)供需的理性回歸
人口結(jié)構(gòu)的深刻變革是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的內(nèi)在推力。我國(guó)老齡化進(jìn)程加快，老年人口占比持續(xù)上升，出生率卻逐年走低，勞動(dòng)力人口減少，家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，近年來(lái)我國(guó)出生率已降至歷史低位，這意味著未來(lái)購(gòu)房剛需人群規(guī)模在縮減。與之相對(duì)，過(guò)去幾十年房地產(chǎn)的高速發(fā)展，讓房屋存量達(dá)到相當(dāng)規(guī)模，城市里高樓林立，大量新建樓盤(pán)不斷入市。
以三四線城市為例，在棚改貨幣化安置刺激后，新建住宅大量涌現(xiàn)，可人口流入?yún)s極為有限，住房空置率攀升，供過(guò)于求局面愈發(fā)突出。在市場(chǎng)規(guī)律作用下，當(dāng)需求端疲軟，供應(yīng)端過(guò)剩，房?jī)r(jià)失去了持續(xù)上漲的支撐動(dòng)力，金融屬性賴(lài)以生存的增值預(yù)期破滅，下行調(diào)整成為必然趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步回歸以居住需求為主導(dǎo)的供需平衡形態(tài)。
按市場(chǎng)規(guī)律，房?jī)r(jià)下行的盤(pán)活邏輯
激活剛需消費(fèi)
當(dāng)房?jī)r(jià)按照市場(chǎng)規(guī)律下行，最直接的受益群體便是剛需購(gòu)房者。過(guò)去，高房?jī)r(jià)如同一堵高墻，將許多懷揣住房夢(mèng)想的年輕人、新城市家庭擋在門(mén)外。以一線城市為例，平均房?jī)r(jià)收入比一度高達(dá)數(shù)十倍，普通工薪階層即便不吃不喝，也要幾十年才能攢夠一套房的首付。
而房?jī)r(jià)若能回落到合理區(qū)間，比如降至收入比 10 倍以?xún)?nèi)，購(gòu)房門(mén)檻大幅降低，那些為結(jié)婚、子女教育等剛性需求而奔波的家庭，就能輕松踏入樓市。原本因房?jī)r(jià)望而卻步、被迫選擇偏遠(yuǎn)郊區(qū)小戶(hù)型或長(zhǎng)時(shí)間租房的剛需人群，此時(shí)有了更多資金去挑選靠近市中心、配套完善的房子，市場(chǎng)需求得以釋放，交易量回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層支撐將更加穩(wěn)固，從消費(fèi)端激活市場(chǎng)活力。
淘汰劣質(zhì)供給
房?jī)r(jià)下行會(huì)加劇行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，促使房地產(chǎn)行業(yè)洗牌。一些高負(fù)債、過(guò)度擴(kuò)張、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、靠金融杠桿續(xù)命的開(kāi)發(fā)商，在房?jī)r(jià)下行、資金回籠緩慢的雙重壓力下，將難以為繼，逐漸被市場(chǎng)淘汰。相反，優(yōu)質(zhì)房企憑借良好口碑、穩(wěn)健財(cái)務(wù)、高品質(zhì)產(chǎn)品和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，能在逆境中穩(wěn)住腳跟。
隨著劣質(zhì)開(kāi)發(fā)商出局，行業(yè)資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚，市場(chǎng)集中度提升，整體產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)水平將邁上新臺(tái)階，重塑房地產(chǎn)行業(yè)健康生態(tài)，以供給端革新適配市場(chǎng)需求。
當(dāng)房地產(chǎn)徹底褪去金融外衣，回歸居住本位，按市場(chǎng)規(guī)律穩(wěn)健發(fā)展，一幅全新的生活畫(huà)卷將在我們眼前徐徐展開(kāi)。
彼時(shí)，房地產(chǎn)真正成為民生福祉基石，不同收入群體各得其所。年輕人初入職場(chǎng)，能輕松租到設(shè)施齊全、交通便利的公寓安心奮斗；新婚夫婦攢夠首付，可購(gòu)置溫馨兩居室開(kāi)啟新生活；家庭壯大后，又能在市場(chǎng)上挑選寬敞改善型住房，滿(mǎn)足三代同堂需求。房地產(chǎn)不再是經(jīng)濟(jì)波動(dòng) “放大器”，而是以穩(wěn)定居住供給、優(yōu)質(zhì)居住體驗(yàn)，支撐城市可持續(xù)發(fā)展，助力社會(huì)和諧進(jìn)步，讓 “居者有其屋，居者優(yōu)其屋” 夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，在市場(chǎng)規(guī)律指引下邁向光明未來(lái)。