取消公攤面積”，一周兩地官宣！購(gòu)房成本會(huì)降嗎？業(yè)內(nèi)人士：“取消公攤”與“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”是兩碼事
每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 陳柯名 魏文藝
一周之內(nèi)，兩地先后官宣“取消公攤面積”。
12月17日，河北省張家口市發(fā)文明確，取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。
此前的12月12日，湖南省衡陽(yáng)市亦發(fā)文明確，自2025年1月1日起商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年更早之前，廣東肇慶和湖南湘潭等地就提出“取消公攤”。此外，包括廣州、杭州、長(zhǎng)沙和廈門等地，雖然未明確取消公攤，但也通過(guò)放寬對(duì)贈(zèng)送面積限制、優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)等空間面積計(jì)算規(guī)則等方式提高實(shí)際得房率。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)12月18日通過(guò)微信接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，取消公攤的操作并不意味著小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)要取消公攤部分，但對(duì)于購(gòu)房者最為關(guān)心的房?jī)r(jià)和得房率等問(wèn)題，這確實(shí)是實(shí)實(shí)在在的“取消公攤”。
“取消公攤也可以被理解為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分。各地應(yīng)結(jié)合其他相關(guān)內(nèi)容綜合推進(jìn)，包括持續(xù)努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、結(jié)合交房即交證、現(xiàn)房和精裝修交付等模式，以更好地提升購(gòu)房者的幸福感，并真正促進(jìn)購(gòu)房品質(zhì)的提升。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。
多地明確“取消公攤面積”
從取消公攤面積的城市來(lái)看，目前多以三四線城市為主。
12月17日，河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，落實(shí)取消普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)政策，并取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。
此前的12月12日，衡陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》，明確自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。
相比之下，湘潭市在今年9月就已明確提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以實(shí)行按住房套內(nèi)面積(不含公攤面積)進(jìn)行計(jì)價(jià)、宣傳和銷售的政策。
而肇慶則在今年5月出臺(tái)“21條”措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，明確從2024年5月1日起，實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法規(guī)范，優(yōu)化和公開(kāi)住房公攤面積計(jì)算方式，合理適度提高得房率。
每經(jīng)記者在采訪過(guò)程中了解到，對(duì)于一些實(shí)際得房率較低的房子而言，如果按照“套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”的方式購(gòu)買，對(duì)部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于以更低的總價(jià)購(gòu)得了相同戶型的房產(chǎn)。然而在實(shí)際情況中，這一優(yōu)勢(shì)更多地取決于開(kāi)發(fā)商愿意讓利的程度。
此外，有些樓盤由于本身就是零公攤，實(shí)際得到的房屋面積甚至比建筑面積還要大，因此取消公攤面積政策對(duì)其購(gòu)房總價(jià)并不會(huì)產(chǎn)生影響。
“雖然衡陽(yáng)目前已經(jīng)官宣取消公攤，并表示可以按照套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)價(jià)，但不同的開(kāi)發(fā)商在執(zhí)行層面可能還會(huì)存在一定的差異。”衡陽(yáng)本地的房產(chǎn)中介小楊告訴每經(jīng)記者：“政策是統(tǒng)一的，但實(shí)際的操作還是取決于開(kāi)發(fā)商能夠提供的優(yōu)惠力度。”
據(jù)小楊介紹，衡陽(yáng)目前多數(shù)新盤處于尾盤銷售階段，新開(kāi)盤的項(xiàng)目并不多，開(kāi)發(fā)商并不一定愿意給出很大折扣優(yōu)惠。有的項(xiàng)目原本可以給出九五折優(yōu)惠，但如果按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的話，開(kāi)發(fā)商可能就會(huì)把折扣優(yōu)惠收回去。
“公攤不透明才是根本問(wèn)題”
“從房?jī)r(jià)的角度來(lái)看，雖然可能存在將公攤部分的房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到套內(nèi)面積計(jì)算的情況，但這樣做會(huì)使房?jī)r(jià)呈現(xiàn)得更加直觀。在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，這一變化有望促使房地產(chǎn)企業(yè)降低售價(jià)。”
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，部分城市在實(shí)施按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)后，購(gòu)房者簽約面積即為實(shí)際入住面積，將有效解決以往“買大住小”的困擾，切實(shí)保障了購(gòu)房者權(quán)益，真正做到“所購(gòu)即所得”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，目前市場(chǎng)上對(duì)所謂的“取消公攤”其實(shí)是存在誤解的，實(shí)際上“取消公攤”與“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”完全是兩碼事，公攤面積很難真正意義上取消，公攤面積在一定程度上代表了生活品質(zhì)。
“很多購(gòu)房者之所以對(duì)公攤面積有所計(jì)較，是因?yàn)樵S多開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)樣板房時(shí)會(huì)把公攤面積做得很小，但實(shí)際交房時(shí)情況卻并非如此。”張大偉指出，公攤面積的不透明性和前后不一致性，才是許多購(gòu)房者面臨的根本問(wèn)題。
也有業(yè)內(nèi)人士分析指出，無(wú)論商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)還是按建筑面積計(jì)價(jià)，對(duì)購(gòu)房整體成本的影響可能并沒(méi)有想象中大，本質(zhì)上是商品房?jī)r(jià)格計(jì)算方法的差異，對(duì)房?jī)r(jià)影響整體較小。但按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)有利于購(gòu)房者更直觀地了解實(shí)際價(jià)格，有利于減少因信息不對(duì)稱所引發(fā)的糾紛，促進(jìn)商品房銷售行為進(jìn)一步規(guī)范。
“由于開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本是既定的，如果按照套內(nèi)面積來(lái)計(jì)算，一般會(huì)導(dǎo)致房屋單價(jià)上升。比如原來(lái)100萬(wàn)元買100平方米的房子，套內(nèi)面積是75平方米，如果按建筑面積計(jì)算單價(jià)的話是10000元/平方米，按75平方米套內(nèi)面積計(jì)算單價(jià)是13333元/平方米，購(gòu)房者的購(gòu)房款總額不會(huì)變，只是房屋單價(jià)的標(biāo)簽發(fā)生變化。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴每經(jīng)記者，按套內(nèi)面積計(jì)算單價(jià)可能會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。
宋紅衛(wèi)進(jìn)一步分析稱：“取消公攤面積符合購(gòu)房者的利益訴求，有助于購(gòu)房需求的釋放以及高品質(zhì)住房的打造，也是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到存量階段后行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。”